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Grundstueckskauf einer US Corporation / US Aktiengesellschaft in Florida · Kauf von Grundstuecken in den USA · Grundstuecke in Florida

Als juristische Person ist die US Corporation, genauso wie eine Privatperson, in der Lage, Eigentümerin von Grundstücken, bebaut und unbebaut, zu werden. Immer wieder gibt es Situationen, wo man sich die Frage stellt, ob es nicht besser ist, wenn ein Grundstück auf eine solche juristische Person übertragen wird. Ein Grund kann z. B. die Trennung des Immobilienvermögens vom sonstigen Vermögen sein, z. B. die Trennung des Betriebsgrundstückes vom eigentlichen Betrieb. Die US Corporation, die das Betriebsgrundstück hält, vermietet dann das Grundstück an die Betriebsgesellschaft.
 
Vorteil hierbei ist, dass im Insolvenzfalle das Immobilienvermögen erhalten bleibt, der sonstige Betrieb aber verwertet wird, um die Gläubiger zu befriedigen. Natürlich kann die US Corporation auch Eigentümerin von Privat- und Geschäftshäusern sein.
 
Nicht immer aber möchte man auch, dass Dritte erfahren, wer eigentlich der wahre Eigentümer eines Grundstückes ist. Auch hierbei kann die US Corporation behilflich sein. Denn bei Corporation, die z.B. in Florida gegründet werden, besteht keine Offenlegungspflicht der Eigentumsverhältnisse der Corporation. Die Shareholder (Aktienbesitzer) genießen in diesem US-Bundesstaat Anonymität. Wenn nun die US Corporation Eigentümerin des Grundstückes wird, so steht diese natürlich auch als Eigentümerin im Grundbuch. Wer aber wirklich hinter dieser US Corporation steht, wird nicht öffentlich.
 
Aber mit der US Corporation kann man natürlich auch Eigentümer eines Grundstückes in den USA werden. Dabei vollzieht sich der Eigentumserwerb an Grundstücken in den USA anders als in Deutschland, Österreich oder der Schweiz. Grundlegender Unterschied ist, dass in den USA öffentliche Register wie das Grundbuch einen geringeren Stellenwert genießen als z. B. in Deutschland.

Der Erwerb beginnt mit dem Abschluss des Kaufvertrages. Dieser Vertrag bedarf der Schriftform und sollte eine sorgfältige und ausführliche Beschreibung des zu erwerbenden Grundstücks beinhalten. Sie sollten darauf achten, dass die Vertragsparteien in dem Kaufvertrag korrekt bezeichnet sind. Der Vertrag muss die korrekte Grundbuch- oder Straßen-/Postadresse der Immobilie aufführen und eine Auflistung der in den Kaufvertrag einbezogenen Einrichtungsgegenstände (z. B. technische Geräte, Möbel etc.) enthalten. In dem Vertrag müssen der genaue Kaufpreis und die Zahlungsbedingungen (z. B. Fristen, Anzahlungen) aufgeführt sein. Sofern der Kaufpreis durch eine Fremdfinanzierung aufgebracht werden soll, sollte der Vertrag eine Klausel enthalten, die dem Käufer das Recht einräumt, vom Vertrag zurückzutreten, ohne dass die Anzahlung verfällt, falls die Finanzierung nicht innerhalb einer bestimmten Zeit sichergestellt ist. Des Weiteren muss der Vertrag darlegen, welche Dokumente der Verkäufer zum Beweis seiner Eigentümerrechte am Grundstück vorlegen muss. In einem nächsten Schritt wird von dem Käufer eine so genannte title-company mit der tatsächlichen und rechtlichen Untersuchung des Grundstücks, dem title search, und der Abwicklung der Eigentumsübertragung beauftragt. Diese prüft, ob sich das Grundstück tatsächlich in dem versprochenen Zustand befindet, ob das Grundstück mit Hypotheken belastet ist und ob der Verkäufer rechtlich überhaupt in der Lage ist, das Grundstück zu übertragen.

Um sich als Käufer gegen Fehler der title-company abzusichern, ist es empfehlenswert, eine Versicherung, eine so genannte title-insurance abschließen. Die von der title-company recherchierten Informationen werden in einer Grundstücksübertragungsurkunde, dem so genannten Warranty deed erfasst. In dieser Urkunde wird der Eigentumsübergang in allen Einzelheiten geregelt, insbesondere der eventuelle Übergang von Belastungen des Grundstücks. Stellen Sie auf jeden Fall sicher, dass Sie alle im Vertrag enthaltenen Fristen einhalten, da Fristen in den USA sehr ernst genommen werden und ansonsten Ihre Anzahlung verfallen könnte. Der Vertrag sollte auch das Datum der Auflassung enthalten. Zu diesem Zeitpunkt hat der Verkäufer den Nachweis bezüglich der von Ihnen geforderten Eigentümerposition zu führen, und Sie haben als Käufer den Kaufpreis zu zahlen.

Das so genannte closing bezeichnet dann den eigentlichen Übergang des Eigentums. Die Übertragung wird durch den closer vorgenommen. Dabei handelt es sich um eine von den Parteien beauftragte Person, in der Regel um einen Mitarbeiter der title-company. Bis zum Zeitpunkt des closings müssen alle Absprachen bezüglich der Ablösung von Belastungen etc. durchgeführt sein. Im sog. "Closing Statement" ist eine Auflistung sämtlicher Beträge, die der Käufer an den Verkäufer und der Verkäufer an Dritte zu zahlen hat, aufgeführt (z. B. Maklergebühren, zeitanteilige Grundstücksteuern, Eigentümergemeinschaftsbeiträge und andere jährlich fällige Gebühren).

Dies wird von dem closer am Tage des closings nochmals überprüft. Für den eigentlichen Eigentumsübergang werden der deed und der noch ausstehende Kaufpreis in Form eines Schecks (certified check) ausgetauscht. Die Übertragung wird dann von dem closer dem öffentlichen Verzeichnis (Public Record) mitgeteilt.

In den USA wird der Erwerb eines Grundstücks nicht besteuert. Veräußerungsgewinne unterliegen als Kapitalgewinneder Einkommensteuer (capital gains tax) der veräußernden Personen oder Gesellschaften. In den meisten Staaten und Gemeinden unterliegt der Besitz des Grundstücks jedoch einer im Vergleich zum deutschen Sprachraum nicht unerheblichen Grundbesitzsteuer("Real Property Tax"). Im Gegensatz zum deutschen Einheitswert wird der Wert einer amerikanischen Immobilie jährlich festgesetzt und dient der Erhebung der Grundsteuer, welche im Regelfall zwischen 1 - 2% des festgesetzten Wertes liegt. Dieser entspricht ungefähr 80 - 85% des aktuellen Marktwertes.

Visaregelungen

Um in den USA unternehmerisch tätig zu werden ist ein Visum (Aufenthaltserlaubnis) erforderlich. Daher sollten Visafragen schon zu Beginn der Betriebsplanung bedacht werden, da ohne entsprechendes Visum weder eine Aufenthaltsgenehmigung noch die Beschäftigungsbewilligung erlangt werden kann.

 

Das amerikanische Einwanderungsrecht kennt zwei Aufenthaltsformen: den Non-Immigrant Status für den vorübergehenden Aufenthalt (Touristenbesuch, Studium, Arbeitsverhältnis, Diplomaten-
status usw.) sowie den Permanent-Resident Status für den Daueraufenthalt, der letztendlich auch zur Green Card berechtigt.

Im Rahmen des so genannten Visa Waver-Programms sind einreisende Personen aus zahlreichen Staaten, darunter auch Deutschland, Österreich und die Schweiz, von der Visumspflicht befreit. Bei einer Einreise im Rahmen dieses Visa Waver-Programms ist man allerdings nicht zur Beschäftigung in den Vereinigten Staaten berechtigt, und eine Verlängerung des Aufenthaltes ist ebenfalls nicht möglich. Jeder Aufenthalt über 90 Tage hinaus ist ausnahmslos visumspflichtig. Im Rahmen des Visa Waver-Programms ist es nicht möglich, den Aufenthaltsstatus in den USA selbst zu ändern oder ein neues Visum zu beantragen, wie dies bei anderen Visumsarten möglich ist.

Visa-Anträge werden seit dem 1. März 2003 nicht mehr vom US-Immigration and Naturalization Service (INS) geprüft und bewilligt, sondern vom Department of Homeland Security (DHS). Zuständig für die Verwaltung aller Visa-Programme, die Bearbeitung der Einwanderungsanträge sowie die Erteilung von Arbeitserlaubnissen ist das Bureau of Citicenship and Immigration Services im DHS. Alle Anträge auf Non-Immigrant und Immigrant Visa werden dabei einer eingehenden Sicherheitsprüfung unterzogen. Die genauen und aktuellen Bedingungen zur Erlangung eines Visums werden auch beim amerikanischen Konsulat im Antragstellerland bekannt gegeben.

Der Visaantrag wird beim entsprechenden Konsulat im Heimatland beantragt. Neuerdings ist ein persönliches Interview im Rahmen der Antragstellung vorgeschrieben. In der Regel sind bei der Antragstellung folgende Dokumente mitzubringen:

• Antragsformular OF - 156
• bei männlichen Antragstellern im Alter von 16-45 Jahren: Antragsformular DS-157
• Visabearbeitungsgebühr (Höhe kann nach Art des Visums unterschiedlich sein)
• 2 Passfotos
• Reisepass

Je nach Visum sind zusätzliche Dokumente beizubringen (z. B. die Heiratsurkunde). In manchen Fällen (Visum ohne Arbeitserlaubnis) ist der Nachweis einer finanziellen Unterstützung erforderlich. Dies ist oft nicht explizit vorgeschrieben, scheint aber bei der Ausstellung eines längeren Besucher-
oder Studentenvisums von Bedeutung zu sein. Auch wird ein Nachweis darüber verlangt, dass man vorhat, die USA wieder zu verlassen.

Sowohl die Ausgestaltung der Visakategorien als auch die Anforderungen an die Visavergabe unterliegen stets Veränderungen. Daher sollte der aktuelle Stand der Visaregelungen jeweils bei der amerikanischen Botschaft oder dem amerikanischen Konsulat des eigenen Landes erfragt werden.

Der Besitz eines Visums verschafft dem Visumsinhaber noch nicht das Recht, in die USA einzureisen. Beamte der Einwanderungsbehörde kontrollieren jeden Visuminhaber und behalten sich das Recht vor, die Einreise zu verweigern. Außerdem ist zwischen Visums- und Aufenthalts-
dauer zu unterscheiden. So ist die Aufenthaltsdauer bei einem Besuchervisum sechs Monate,
während die Visagültigkeit zehn Jahre betragen kann. Man ist dann zu mehrmaliger Einreise in
die Vereinigten Staaten berechtigt.

Bewerber für Anträge auf Aufenthaltsverlängerung und Neuausstellung von Arbeitserlaubnissen müssen mit Bearbeitungszeiträumen von bis zu vier bis fünf Monaten rechnen.

B-1-Visum, B-2-Visum und H-1B-Visum

Einige Visa in dieser Kategorie enthalten eine Arbeitserlaubnis, andere hingegen nicht. Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass eine Person, welche ohne Arbeitserlaubnis eine bezahlte Beschäftigung ausübt, die Berechtigung zum weiteren Aufenthalt in den Vereinigten Staaten verliert. Erlangt die Einwanderungs- und Einbürgerungsbehörde INS Kenntnis von dieser Tätigkeit, so
droht dem Betroffenen die unverzügliche Ausweisung. Seit Ende 1986 werden auch Arbeitgeber,
die Ausländer ohne Arbeitserlaubnis beschäftigen, zivilrechtlich und in besonders schweren Fällen sogar strafrechtlich verfolgt.

Die Nichteinwanderungsvisa sind in mehrere Kategorien unterteilt, die wiederum auf spezifische Einreisemotive zugeschnitten sind.

B-1 Visum
Das "B-1"-Visum ermöglicht die ein- oder mehrmalige Einreise von Personen, die außerhalb der USA beschäftigt sind und auch dort vergütet werden. Der Aufenthaltszweck ist die Förderung der Geschäfte des ausländischen Arbeitgebers wie zum Beispiel Vertragsverhandlungen, Markt-
erkundungen, Unternehmensneugründungen aber auch Montage, Wartung und Reparatur
von Maschinen. Die Entlohnung muss durch den heimatlichen Arbeitgeber erfolgen und nicht
vom amerikanischen. Das "B-1"-Visum hat eine Laufzeit von sechs Monaten und kann anfänglich
maximal auf ein Jahr verlängert werden. Erhältlich sind "B-1"-Visa innerhalb weniger Tage bei
den U.S. Konsulaten.

Selbständige Dienstleistungstreibende (z. B. Consultants), die aus US-Quellen bezahlt werden, erhalten kein "B-1"-Visum.

B-2 Visum
Das "B-2"-Visum gilt für Touristen, die sich länger als 90 Tage im Land aufhalten wollen. Es gilt ebenfalls für medizinische Behandlung, Teilnahme an Veranstaltungen oder für Angehörige von Geschäftsreisenden. Der Aufenthalt ist auf sechs Monate (mit der Möglichkeit einer Verlängerung auf ein Jahr) begrenzt, wobei die Gültigkeitsdauer des Visums mehrere Jahre betragen kann.

H-1B Visum
Das "H-1B"-Visum gewährt eine zeitlich befristete Arbeits- und Aufenthaltsgenehmi-gung für Personen mit spezieller beruflicher Qualifikation. Das "H-1B"-Visum richtet sich an Antragsteller, die ein Universitätsstudium absolviert haben sowie an Personen, die sich auf ihrem Fachgebiet ausgezeichnet haben. Der Job in den USA muss die von dem Antragsteller nachgewiesene besondere Qualifikation erfordern. Das "H-1B"-Visum berechtigt zu einem berufsbedingten USA-Aufenthalt von bis zu sechs Jahren. Bei Antrag auf ein "H-1B"-Visum muss der Antragsteller einen Arbeitgeber vorweisen können. Es ist nicht möglich, ein "H-1B"-Visum ohne ein entsprechendes Arbeitsangebot zu erlangen. Der zukünftige Arbeitgeber hat einen entsprechenden Antrag bei der zuständigen WS-Dienststelle zu stellen.

Mit der Bestätigung des INS muss der ausländische Arbeitnehmer wiederum sein Visum im entsprechenden Konsulat beantragen. Dieses Visum ist außerdem an diesen speziellen Arbeitgeber gebunden. Im Falle des Wechsels zu einem anderen Arbeitsplatz muss ein neuerlicher Antrag auf Übertragung des Visums gestellt werden.

Im Allgemeinen findet das "H-1B"-Visum insbesondere in folgenden Berufszweigen Anwendung:
Naturwissenschaften, Steuer- und Wirtschaftsprüfung, Finanzen, Architektur sowie Ingenieurs-
wesen. Das "H-1B"-Visum wird anfänglich für drei Jahre ausgestellt und kann maximal auf sechs Jahre verlängert werden.

E-1 und E-2-Visum

Das E-1 Visum richtet sich an Kaufleute und Kapitalanleger und das E-2 Visum an Kapitalanleger. Diese Visa berechtigen ihre Inhaber zur Beschäftigung ausschließlich beim antragstellenden Unternehmen in den USA. Während sich das E-1 Visum am Handelsumsatz orientiert, richtet sich das E-2 Visum nach der Höhe der getätigten Investition.

E-1 Visum
Das "E-1"-Visum eröffnet Kaufleuten und Kapitalanlegern, die Handels- und Investitionsgeschäfte in den USA abwickeln wollen, eine Arbeitsgenehmigung. Der Antragsteller muss Staatsangehöriger eines Landes sein, mit dem die USA ein entsprechendes Handels- und Investitionsschutz-
abkommen (etwa mit allen EU-Staaten außer Portugal) abgeschlossen hat und mit dem Zweck
in die USA einreisen, für eine US-Firma in leitender Position tätig zu werden. Zur Erlangung des
"E-1"-Visums muss das Antrag stellende Unternehmen allerdings ein beträchtliches Handels-
volumen mit dem Vertragsstaat nachweisen. Wesentlicher Handel ist mit einem Transaktions-
volumen von USD 200.000 belegt. Für gewöhnlich reicht eine einzige Transaktion nicht aus, sondern die Geschäftsbeziehungen sollten regelmäßig und langfristig gestaltet sein. Das
"E-1"-Visum hat eine Laufzeit von fünf Jahren und ist für höchstens weitere fünf Jahre verlängerbar.

E-2 Visum
Beim "E-2"-Visum handelt es sich um ein reines Kapitalanlegervisum. Die Ausstellung dieses Visums ist mit umfangreichen Auflagen verbunden. So ist das Antrag stellende Unternehmen
dazu verpflichtet, nicht unerhebliche Investitionen in den USA zum aktiven Betrieb eines fortdauernden Geschäftes zu tätigen. Zudem unterliegt das "E-2"-Visum Auflagen in den
Bereichen der Investitionsfinanzierung und der investitionsbedingten Schaffung von Arbeitsplätzen. Der Visumsinhaber muss eine leitende oder Spezialkenntnisse erfordernde Stelle einnehmen.

Die Höhe der Investitionssumme, die als ausreichend für die positive Erledigung eines Antrags
auf Ausstellung eines "E-2"-Visums angesehen wird, kann in der Regel mit den Kosten für die Gründung oder den Kauf eines entwicklungsfähigen Unternehmens verglichen werden. Als Richtwert für diese Visumskategorie gelten eine Investition von rund USD 1.000.000 und die dadurch bedingte Sicherung von zehn Arbeitsplätzen. In einem Gebiet mit hoher Arbeitslosenrate kann eine Investitionssumme von USD 500.000 und die Sicherung von zehn Arbeitsplätzen genügen. Die INS prüft Anträge auf "E-2"-Visa besonders streng, um Missbräuche unter dem Mantel der Unternehmensgründung zu vermeiden.

Das "E-2"-Visum wird anfänglich für ein bis fünf Jahre ausgestellt und ist im An-schluss grundsätzlich unbegrenzt verlängerbar. Der Antrag für das "E-2"-Visum wird beim U.S. Konsulat eingereicht.

L-1 Visum

Für innerbetriebliche Versetzungen kommt das "L-1"-Visum in Betracht. Der ausländische Arbeitnehmer muss zumindest ein Jahr innerhalb der letzten drei Jahre vor Antragstellung in
der deutschen, österreichischen oder Schweizer Zweigniederlassung oder Muttergesellschaft gearbeitet haben. Der Antragsteller muss in einer lei-tenden Position tätig gewesen sein oder
über spezielles Fachwissen verfügen. Das entsendende ausländische Unternehmen muss in
enger Verbindung mit dem Zielunternehmen in den USA stehen (Mutter-/Tochterverhältnis,
Konzern oder Joint Venture), damit das für das "L-1"-Visum charakteristische Kriterium der
innerbetrieblichen Versetzung erfüllt ist.

Ein "L-1"-Visum wird anfänglich für drei Jahre ausgestellt und kann für technisches Personal auf maximal fünf Jahre und für Führungspersonal auf maximal sieben Jahre verlängert werden.

Das "L-1"-Visum wird vom US-Arbeitgeber beim Bureau of Citicenship and Immigration Services im DHS beantragt und vom U.S. Konsulat in Deutschland ausgestellt.

Einwanderungsvisa/ Green Card

Neben den Nichteinwanderungs-Visa erteilt das Bureau of Citicenship and Immigration Services
im DHS auch Einwanderungsvisa und die sog. Green Card. Der durch die Erlangung des
Einwanderungsvisums bzw. der Green Card herbeigeführte Permanent Resident Status eröffnet dem Inhaber eine unbegrenzte Aufenthalts- und Arbeitserlaubnis, die nicht wie bei den o. g. Nichteinwanderungsvisaarten an ein bestimmtes Unternehmen gebunden ist.

Personen, die über außerordentliche berufliche Erfahrungen oder Qualifikationen verfügen, wie etwa Professoren, Wissenschaftler, Manager oder Personen mit einem höheren akademischen Abschluss, werden bei green card-Anträgen bevorzugt behandelt. Außerdem können Unternehmer, die einen Kapitalbetrag von mindestens USD 1.000.000 in ein neues Geschäft in den Vereinigten Staaten investieren wollen (E-Visum), eine green card mit großen Erfolgsaussichten beantragen.

Im Gegensatz zu den beschäftigungsabhängigen Nichteinwanderungsvisa ist die green card nicht mehr an ein bestimmtes Unternehmen gebunden. Der Besitz eines Einwanderungsvisums bzw. der Green Card führt zudem auch zur unbeschränkten Steuerpflicht in den USA. D. h. der Inhaber unterliegt mit seinem weltweiten Einkommen, wenn dieses effektiv mit den USA verknüpft ist, der US-Besteuerung. Vor der Beantragung eines Einwanderungsvisums sollten die hieraus resultierenden steuerlichen Vor- und Nachteile abgewogen werden.

Die Daueraufenthaltsberechtigung kann auf zwei Wegen erlangt werden:

• Arbeitsbezogene Immigration: man kann ein Angebot auf eine dauerhafte Beschäftigung vorweisen.
• Familienbezogene Immigration: man erfüllt die Voraussetzung auf Grund entsprechend enger familiärer Bindungen zu einem US- Staatsangehörigen oder einer Person, die sich dauerhaft und legal in den USA aufhält.

Wenn sich ein Ausländer bereits mit einem Nichteinwanderungsvisum in den Vereinigten Staaten aufhält, kann er den Wechsel auf eine green card beantragen, sofern er die USA legal betreten hat und die Voraussetzungen für ein Einwanderungsvisum grundsätzlich erfüllt.

Zu Beginn wird die green card auf zwei Jahre befristet ausgestellt, um Missbrauch (z.B. Scheinehen) vorzubeugen. Hat man diese Probezeit bestanden, erhält man die unbefristete Aufenthaltsberechtigung.

Insgesamt werden ca. 140.000 green cards pro Jahr vergeben. Erhält man seine green card nicht in dem Jahr der Antragstellung, so wird man auf eine Warteliste gesetzt und erhält das Visum zum nächstmöglichen Termin.

Eine Alternative zur Erlangung der green card auf oben genanntem Weg stellt die jährlich veranstaltete green card lottery dar. Es handelt sich um ein Einwanderungsprogramm für Ausländer, welche die genannten Bedingungen nicht erfüllen, denen aber die Möglichkeit zum unbeschränkten Aufenthalt in den USA gegeben werden soll.

Da das Verfahren zur Erlangung eines Einwanderungsvisums bzw. der Green Card jedoch mit erheblichem administrativem und zeitlichem Aufwand verbunden ist, kommt diese Art der Aufenthalts- und Arbeitsgenehmigung für von deutschen Unternehmen in die USA entsandte Arbeitnehmer grundsätzlich nur selten in Frage. Anderes mag für dauerhaft in den USA lebenden deutschen Unternehmern gelten.

Einbürgerung

Von den oben angeführten Aufenthaltsgenehmigungen ist die Einbürgerung zu unterscheiden. Daueraufenthaltsberechtigte mit rechtmäßig erlangtem Status können Staatsbürger der USA werden.

Sie müssen zum Zeitpunkt des Antrags einen fünfjährigen, ständigen Wohnsitz in den Vereinigten Staaten nachweisen können. Der Einbürgerungsantrag ist ebenfalls bei der INS zu stellen. Die explizite Anerkennung des amerikanischen Wertesystems wird vorausgesetzt.

Das Recht der USA erlaubt es Amerikanern, auch die Staatsangehörigkeit weiterer Staaten zu besitzen. Für Bürger aus Deutschland, Österreich und der Schweiz regelt das nationale Recht die Frage, ob eine Doppelstaatsbürgerschaft möglich ist. So gilt beispielsweise ein Schweizer, der auch die amerikanische Staatsbürgerschaft besitzt, auf dem Boden der Schweiz als Schweizer
und als Amerikaner in den USA.

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